抵押房屋的租赁合同的效力是要怎样的

法律分析：
（1）先出租后抵押：依据相关规定，原租赁关系不受抵押权影响。即便房屋被抵押，租赁合同依旧有效，承租人能按约使用房屋。在抵押权实现，房屋被拍卖、变卖时，“买卖不破租赁”，新所有权人需受原租赁合同约束。
（2）先抵押后出租：此租赁关系无法对抗已登记的抵押权。当抵押权人实现抵押权，房屋所有权变动时，租赁合同对新所有权人可能无约束力，承租人可能无法继续承租，但可依租赁合同向出租人主张违约责任。

提醒：在租赁或抵押房屋时，要明确房屋的租赁和抵押顺序。先租后抵的承租人权益较有保障；先抵后租的承租人则需注意潜在风险，必要时咨询专业意见。
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1.抵押房屋的租赁合同效力需根据租赁与抵押的先后顺序判断。先出租后抵押，原租赁关系不受抵押权影响，租赁合同持续有效，即便房屋因抵押权实现被拍卖、变卖，新所有权人也受原租赁合同约束，此为“买卖不破租赁”在抵押情形的体现。
2.先抵押后出租，租赁关系无法对抗已登记的抵押权。抵押权人实现抵押权致房屋所有权变动时，租赁合同对新所有权人可能无约束力，承租人或无法继续承租。
3.解决措施与建议：对于先租后抵情况，承租人正常按合同使用房屋，遇到问题可依合同维权。对于先抵后租情况，承租人在租房前应核实房屋抵押状况，若已抵押仍承租，可在合同中明确违约责任，权益受损时向出租人主张违约赔偿。
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结论：
抵押房屋的租赁合同效力分两种情况，先出租后抵押，原租赁关系不受抵押权影响，租赁合同有效；先抵押后出租，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，实现抵押权时租赁合同对新所有权人可能无约束力。
法律解析：
依据《民法典》相关规定，对于抵押房屋的租赁合同效力判定规则清晰。先出租后抵押时，这体现了“买卖不破租赁”原则在抵押情形中的应用，原租赁关系不受抵押权影响，即便房屋后面被抵押甚至因实现抵押权而拍卖、变卖，承租人仍可按合同约定继续使用房屋，新的所有权人需受原租赁合同约束。而先抵押后出租，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，一旦抵押权人实现抵押权致房屋所有权变动，租赁合同对新所有权人可能失去约束力，不过承租人可依据租赁合同向出租人主张违约责任。若您在抵押房屋租赁方面遇到法律问题，可向专业法律人士咨询。
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（一）先出租后抵押：租赁关系不受抵押权影响，即便房屋被抵押，承租人可按约继续使用房屋。房屋拍卖、变卖后，新所有权人受原租赁合同约束。这种情况下，承租人可放心按合同使用房屋，若新所有权人阻碍，可通过协商或法律途径维护权益。
（二）先抵押后出租：租赁关系不能对抗已登记的抵押权。房屋所有权变动时，租赁合同对新所有权人可能无效，承租人可向出租人主张违约责任。承租人在租赁前应了解房屋抵押情况，降低风险。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
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抵押房屋租赁合同效力判断如下：
先出租后抵押的，原租赁关系不受抵押权影响。即便房屋抵押，合同依旧有效，承租人可继续使用。房屋拍卖、变卖时，新所有权人要遵守原合同，这是“买卖不破租赁”在抵押中的体现。
先抵押后出租的，租赁关系无法对抗已登记的抵押权。抵押权实现、房屋所有权变动时，租赁合同对新所有权人可能无效，承租人或无法续租，但可向出租人追究违约责任。